Kennisbank · Verkoop
Appartement verkopen? Deze VvE-stukken vragen makelaar, taxateur en notaris op
Wie een appartement verkoopt, verkoopt juridisch een appartementsrecht — en dus hoort er bij de verkoop informatie over de VvE. Dit artikel is de complete lijst: wat er wordt gevraagd, door wie, en waar het te vinden is.
Het moment waarop het knelt is voorspelbaar: de makelaar of de taxateur vraagt VvE-informatie op die er in een kleine, zelfbeheerde VvE niet altijd is. Ontbrekende of niet-onderbouwde informatie kan leiden tot aanvullende vragen, vertraging in de taxatievalidatie en uiteindelijk problemen bij de hypotheekbeoordeling.
Wie vraagt wat, en wanneer
- De verkoopmakelaar (als eerste, al bij het in verkoop nemen): wil de notulen van de laatste drie vergaderingen, de jaarrekeningen, de verzekeringspolis en de actuele begroting — die gaan in de verkoopdocumentatie voor kandidaat-kopers.
- De koper en de aankoopmakelaar (vóór het bod): willen weten of de VvE gezond is — jaarcijfers, reservefonds, bijdrage, geplande uitgaven. Een koper heeft een onderzoeksplicht; die vragen komen dus hoe dan ook.
- De taxateur (na het bod): legt volgens de NWWI-invulinstructie onder meer de KvK-inschrijving, administratie, bijdragen, reserves, onderhoudsplanning en verzekering van de VvE vast. Welke bewijsstukken als bijlage worden verlangd, hangt ook af van taxateur, validatie en geldverstrekker.
- De notaris (vóór het transport): vraagt het bestuur om de wettelijke opgaven over een eventuele schuld van de verkoper en de omvang van het reservefonds volgens artikel 5:122 BW. Daarnaast kunnen voor de overdracht andere akte- of VvE-stukken nodig zijn.
- De geldverstrekker van de koper: leunt op het gevalideerde taxatierapport en de VvE-informatie daarin.
De checklist
| # | Stuk | Waar te vinden / hoe te maken |
|---|---|---|
| 1 | Splitsingsakte + splitsingstekening | Kadaster (tegen kleine vergoeding op te vragen als de VvE ze niet heeft) |
| 2 | Modelreglement waarnaar de akte verwijst | Vrij beschikbaar; de akte vermeldt welke editie geldt |
| 3 | Huishoudelijk reglement (indien aanwezig) | Eigen archief / notulen waarin het is vastgesteld |
| 4 | KvK-uittreksel van de VvE | KvK; is de VvE nooit ingeschreven, herstel dit dan vroeg — de inschrijving is ook praktisch nodig voor de rekening en een uitlegbaar taxatiedossier |
| 5 | Jaarrekening (laatste; kopers vragen vaak de laatste twee à drie) | Eigen administratie; ontbreekt hij, zie hieronder |
| 6 | Begroting en het besluit over de maandbijdrage | Notulen van de laatste jaarvergadering |
| 7 | Notulen van de laatste drie jaarvergaderingen | Eigen archief; "de laatste jaarrekening + de laatste drie jaar notulen" is wat er in de praktijk standaard wordt opgevraagd |
| 8 | MJOP (meerjarenonderhoudsplan), indien aanwezig | Eigen archief; de taxateur beoordeelt aanwezigheid én realisme — geen MJOP moet hij expliciet verantwoorden en roept vragen op over de reservering |
| 9 | Opstalverzekeringspolis met herbouwwaarde | Verzekeraar; let op: herbouwwaarde is iets anders dan verkoopwaarde |
| 10 | Stand van het reservefonds + het aandeel van het appartementsrecht | Eigen administratie; nodig voor koper, taxateur én de notarisopgave |
| 11 | De 5:122-opgave (achterstanden + reservefondsaandeel) | Stelt het bestuur op zodra de notaris erom vraagt — zie hieronder |
| 12 | Eventuele leningen of bijzondere besluiten van de VvE | Notulen / administratie |
De notarisopgave (artikel 5:122 BW) in het kort
Het bestuur geeft op wat de verkoper nog aan de VvE verschuldigd is en hoe groot het reservefonds is. De notaris gebruikt die informatie bij de leveringsakte en kan een achterstand in de praktijk via de afrekening behandelen. Twee dingen die verkopers vaak verrassen:
Het geld zit in de VvE en komt er bij verkoop niet uit — het wordt als het ware meeverkocht. Een gezond fonds is dus geen tegoed om op te nemen, maar waarde die in de prijs van het appartement zit.
Standen veranderen elke maand; notarissen vragen vlak vóór de transportdatum om de laatste stand. Een administratie die bij is, maakt dit een formaliteit in plaats van een zoektocht.
Geeft het bestuur geen of een te lage opgave af, dan blijft de VvE zelf zitten met de achterstand van de vertrekkende eigenaar — reden te meer om dit zorgvuldig te doen, ook als de verkoper de eigen buurman is.
Wat als stukken ontbreken?
Voor veel kleine zelfbeheer-VvE's is de eerlijke situatie: een deel van deze lijst bestaat niet. Wat er dan te doen valt, in volgorde van snelheid:
- Akte, tekening en KvK-uittreksel zijn extern op te vragen — dagen, geen weken.
- Verzekering: de polis ligt bij de VvE of de tussenpersoon; geen opstalverzekering op VvE-naam is een serieus punt om vóór de verkoop te regelen.
- Jaarrekening en notulen: niet met terugwerkende kracht te verzinnen, wel op te bouwen. Een eenvoudige maar kloppende jaarrekening over het laatste boekjaar (exploitatie, balans met reservefonds, toelichting) is voor een kleine VvE goed te maken zolang de bankafschriften er zijn — en is precies wat taxateur en koper willen zien.
- Slapende VvE (nooit vergaderd, niets op papier): volg dan het volledige stappenplan Slapende VvE activeren, inclusief akte, eerste vergadering, KvK, bank, verzekering en begroting. Begin vóórdat de verkooptermijnen lopen.
Controleerbaar
Bronnen en controle
De hoofdregels en actuele procesinformatie op deze pagina zijn getoetst aan de onderstaande bronnen. De eigen splitsingsakte en het daarin aangewezen reglement blijven altijd leidend.
- NWWI: invulinstructie Taxatierapport woonruimte
- Burgerlijk Wetboek Boek 5, waaronder artikel 5:122 over overdracht
- Kadaster: splitsingsakte en splitsingstekening opvragen
Bronlinks gecontroleerd op 3 augustus 2026. Lees ook hoe Breukdeel bronnen selecteert en artikelen actualiseert.
1/4 · 3/8 · 47/250
Weet waar de VvE staat vóórdat de notaris belt
De gratis Breukdeel-check laat in elf vragen zien welke van deze stukken er al zijn en wat er nog ontbreekt — zonder account, zonder verkooppraatje, rapport per e-mail. Wel zo rustig als de verkoop eenmaal loopt.
Doe de gratis Breukdeel-check