Kennisbank · Financiering

De bank weigert de hypotheek om de VvE. Dit is er aan de hand.

De koper heeft inkomen, spaargeld en een akkoord op hoofdlijnen, en toch komt de financiering niet rond. Vaak ligt het niet aan de koper, maar aan het gebouw: de geldverstrekker mist de VvE-stukken die bij het taxatierapport horen.

Waarom de bank afhaakt op de VvE

De taxateur beschrijft niet alleen de woning, maar ook de VvE: de inschrijving, administratie, bijdragen, reserves, het onderhoudsplan en de verzekering. De geldverstrekker gebruikt die informatie bij de beoordeling van het onderpand.

Ontbreken de onderliggende stukken of zijn antwoorden niet te onderbouwen, dan kan de validatie vertragen, om aanvullende uitleg vragen of niet worden afgerond. De geldverstrekker kan de financiering vervolgens uitstellen of weigeren, ook als het inkomen van de koper op zichzelf voldoende is.

Welke stukken erbij horen

De actuele NWWI-invulinstructie vraagt de taxateur om VvE-informatie te verzamelen en te onderbouwen. Houd daarom in ieder geval deze stukken beschikbaar:

• Akte van splitsing en, als die er is, de akte van ondersplitsing
• Splitsingstekening
• Jaarrekening van de VvE
• Meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
• Uittreksel van de VvE bij de Kamer van Koophandel
• Polis van de opstalverzekering met herbouwwaarde, of een taxatierapport met herbouwwaarde

Waarom die stukken er niet zijn

De VvE zelf bestaat bijna altijd wel: die ontstaat vanzelf bij de splitsing in appartementsrechten (art. 5:112 BW) en iedere eigenaar is automatisch en verplicht lid. Bestaan is alleen iets anders dan functioneren. Wordt er niet vergaderd, is er geen bestuur benoemd, wordt er niet gereserveerd en is er soms geen opstalverzekering, dan heet dat een slapende VvE — zonder jaarrekening, zonder MJOP en vaak zonder actuele KvK-inschrijving. Precies de stukken waarop de aanvraag strandt.

Bij aktes van vóór 1 december 1972 kan de juridische situatie afwijken en kan in de akte geen VvE zijn opgericht. Laat een notaris dan eerst vaststellen welke route nodig en mogelijk is voordat formulieren of besluiten worden voorbereid.

Het herstelpad, in deze volgorde

De volgorde is niet vrijblijvend: elke stap levert het bewijsstuk voor de volgende.

1. Haal de akte op. De splitsingsakte en het reglement staan ingeschreven bij het Kadaster: daarin staat welk modelreglement geldt, hoe de breukdelen zijn verdeeld en wie waarvoor verantwoordelijk is. Als meerdere onderdelen ontbreken, gebruik dan het volledige activeringsplan als hoofdroute.
2. Beleg een eerste vergadering. Benoem bestuur en voorzitter en neem de besluiten over verzekering, inschrijving, bankrekening, begroting en MJOP. De notulen zijn meteen het eerste stuk voor het dossier. Zie De eerste VvE-vergadering (template).
3. Schrijf de VvE in bij de KvK. De inschrijving maakt zichtbaar wie namens de VvE mag handelen en is doorgaans nodig voor de bankrekening en een uitlegbaar taxatiedossier. Zie Een VvE inschrijven bij de KvK.
4. Regel de bankrekening en de verzekering. Een rekening op naam van de VvE om bijdragen te innen en rekeningen te betalen; het reservefonds hoort op een aparte rekening. Zie Een bankrekening voor een kleine VvE.
5. Zet de reservering en de jaarstukken op gang. Reserveren voor groot onderhoud is verplicht: op basis van het MJOP of minimaal 0,5% van de herbouwwaarde per jaar (art. 5:126 lid 2 BW), zie Is een reservefonds verplicht?. De jaarrekening is het stuk dat de taxateur uiteindelijk wil zien. De administratie hoeft daarvoor niet in een spreadsheet: Breukdeel is er juist voor gemaakt om de administratie van een kleine VvE opnieuw op te bouwen en daarna zonder boekhoudkennis bij te houden, tot en met de conceptjaarrekening.
6. Lever het pakket in één keer aan bij makelaar, adviseur en notaris. Welke stukken dat zijn staat in VvE-stukken bij verkoop.

Hoe lang dit duurt

Het VvE-deel is meestal het snelste deel: als de eigenaren het eens zijn, zijn de akte, de eerste vergadering en de inschrijving in een overzichtelijk aantal weken geregeld. De administratie kost meer tijd: een jaarrekening over een jaar waarin niets is vastgelegd vraagt werk, en een MJOP vraagt een offerte en een inspectie.

De echte doorlooptijd zit daarna bij de geldverstrekker: het dossier gaat opnieuw langs de taxateur en de aanvraag wordt opnieuw beoordeeld. Dat tempo bepaalt de verkoper niet, en een toezegging dat het geregeld gaat worden is geen vervanging van de stukken. Staat er in de koopovereenkomst een termijn voor het financieringsvoorbehoud, dan is dat de harde deadline.