Kennisbank · Financiën

Is een reservefonds verplicht? Ja — en dit is het wettelijke minimum

Elke VvE die een gebouw met woningen beheert, moet jaarlijks voor groot onderhoud reserveren. De wet geeft twee berekeningsroutes; voor het daadwerkelijk storten op de VvE-rekening bestaan beperkte uitzonderingen.

Verplicht sinds 2005, met een bedrag sinds 2021

Sinds 1 mei 2005 moet iedere VvE een reservefonds aanhouden (art. 5:126 lid 1 BW). Wat er al die tijd niet bij stond, was hoeveel erin moest.

De Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars legde per 1 januari 2018 een minimale jaarlijkse reservering vast. Na een overgangsperiode van drie jaar geldt die sinds 1 januari 2021 voor elke VvE die een gebouw beheert dat geheel of gedeeltelijk voor bewoning is bestemd. Het aantal appartementsrechten maakt daarbij niets uit: een VvE van drie woningen valt er net zo goed onder als een flat van tachtig. Een (onder-)VvE die uitsluitend parkeerplaatsen beheert, valt buiten de regeling.

Hoeveel moet een VvE jaarlijks minimaal reserveren?

De vergadering kiest één van deze twee routes en legt die keuze vast bij de begroting (art. 5:126 lid 2 BW).

1. Op basis van het meerjarenonderhoudsplan. De vergadering stelt het jaarbedrag vast op basis van de in het MJOP begrote kosten, verdeeld over de looptijd. Het plan moet minimaal tien jaar beslaan en mag niet ouder zijn dan vijf jaar. Lees verder in Een MJOP voor een kleine VvE.
2. Minimaal 0,5% van de herbouwwaarde per jaar. De herbouwwaarde staat op de polis van de opstalverzekering. Deze route vraagt geen onderzoek vooraf.

Een uitzondering op de reserveringsplicht zelf kent de wet niet. Wat wél kan: onder voorwaarden afwijken van de verplichting om de bijdragen op de afzonderlijke rekening te storten — hoe dat werkt, staat hieronder bij de rekening.

Het geld hoort op een aparte rekening van de VvE

Het reservefonds staat op een aparte betaal- of spaarrekening op naam van de VvE zelf (art. 5:126 lid 3 BW), niet op de privérekening van de penningmeester en gescheiden van de gewone rekening waar de bijdragen en leveranciersbetalingen doorheen lopen. Afwijken kan alleen bij reglement, met een vergaderbesluit van ten minste vier vijfde van alle stemmen, of via een bankgarantie op naam van de VvE. Voor het openen van de rekening is een KvK-inschrijving nodig; vergelijk de voorbereiding en actuele kosten in VvE-bankrekening openen.

Wie er daarna over mag beschikken, staat in het reglement. In de meeste modelreglementen kan over de gelden van het reservefonds alleen worden beschikt door de voorzitter van de vergadering samen met een door de vergadering aangewezen lid, en pas na machtiging van de vergadering. Eén bestuurder of beheerder die in zijn eentje uit het fonds kan betalen, wijkt daarvan af — en zonder die interne controle bestaat een reëel risico op fraude en verduistering. De bank moet dus weten welke beperkingen gelden en wie bevoegd is.

Er is geen handhaving. Toch zijn er drie risico's

De overheid controleert de naleving op dit moment niet actief en er is geen handhaving. Niet reserveren is daarmee toch geen vrijblijvende keuze.

Onbehoorlijk bestuur. Het bestuur moet toezien op naleving van de wet; dat nalaten kan worden aangemerkt als onbehoorlijk bestuur en tot bestuurdersaansprakelijkheid leiden. Nuchter gezegd: persoonlijke aansprakelijkheid is in de praktijk uitzonderlijk voor wie te goeder trouw handelt en de administratie op orde houdt.

Dwang via de gemeente. Bij achterstallig onderhoud kan de gemeente de kantonrechter om een machtiging vragen om een vergadering bijeen te roepen. Langs die weg kan de VvE alsnog worden verplicht een onderhoudsplan op te stellen én uit te voeren.

Verkoop en financiering. Een onvoldoende onderbouwd reservefonds kan tot extra vragen leiden over toekomstig onderhoud en de waarde van het onderpand. Bij de overdracht wordt bovendien een opgave van de omvang van het reservefonds aan de akte gehecht (art. 5:122 lid 6 BW). De overige verkoopstukken staan in de VvE-stukkenchecklist.