Kennisbank · Onderhoud

Een MJOP voor een kleine VvE: de rekensom onder de bijdrage

Bij drie of vier appartementen voelt een meerjarenonderhoudsplan al snel als iets voor grote complexen. Toch is het juist daar het stuk dat de jaarlijkse discussie over de hoogte van de bijdrage vervangt door een som die iedereen kan nalopen.

Is een MJOP verplicht voor een kleine VvE?

Niet in de wet. Verplicht is het reservefonds: elke VvE houdt er een aan, en bij een gebouw dat geheel of gedeeltelijk voor bewoning is bestemd geldt een minimale jaarlijkse reservering. Een meerjarenonderhoudsplan is een van de twee manieren om dat bedrag te bepalen — de andere route staat verderop in dit artikel beschreven.

Het reglement kan wél een plicht opleggen. Hoort bij de splitsingsakte het modelreglement 2006, dan is het bestuur op grond daarvan verplicht een onderhoudsplan te laten opmaken, ook als de VvE voor de andere reserveringsroute kiest. Onder modelreglement 2017 geldt die plicht alleen als de vergadering voor de MJOP-route kiest, en het modelreglement voor kleine VvE's uit 2021 kent haar niet. Het antwoord hangt dus af van de akte, niet van de omvang van de VvE.

Wat een MJOP is

Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is een document waarin het onderhoud en herstel aan de gemeenschappelijke gedeelten wordt gepland: welke werkzaamheden nodig zijn, wanneer ze aan de beurt zijn en wat ze naar verwachting kosten. Het jaarlijks te reserveren bedrag volgt daaruit door de totale kosten gelijkmatig over de looptijd te verdelen.

De wet stelt twee eisen aan een MJOP dat als grondslag voor de reservering dient. Het moet betrekking hebben op een periode van ten minste tien jaar — bouwkundigen adviseren twintig tot dertig jaar, zodat er ook gespaard wordt voor de echt grote uitgaven zoals een dak — en het mag niet ouder zijn dan vijf jaar. Een plan uit 2015 dat nooit is bijgewerkt, is dus geen rekengrondslag meer.

Waarom het de nauwkeurigste grondslag is

Elke VvE moet jaarlijks een minimumbedrag reserveren. De wet biedt daarvoor twee routes: reserveren op basis van het MJOP, of reserveren van minimaal 0,5% van de herbouwwaarde per jaar (art. 5:126 lid 2 BW). Meer daarover staat in is een reservefonds verplicht?

Het verschil tussen de twee routes is het verschil tussen rekenen en schatten. De 0,5%-regel is een vast percentage van de herbouwwaarde uit de opstalpolis — een getal dat losstaat van de feitelijke staat van dít gebouw. Die herbouwwaarde is overigens niet hetzelfde als de oorspronkelijke bouwkosten of de gezamenlijke verkoopprijzen. Het MJOP rekent wél met het gebouw zoals het erbij staat, en is daarmee de meest nauwkeurige manier om het reservefonds te bepalen: niet te veel reserveren en niet te weinig.

De betrouwbaarheid zit ook in wie de som maakt. Een onafhankelijk bouwkundige neemt het gebouw ter plaatse op — de schouw — en beoordeelt de staat van elk onderdeel volgens een vaste norm voor conditiemeting, NEN 2767. Die beoordelaar heeft geen belang bij de uitkomst: niet bij een hoge reservering, en ook niet bij een lage.

Wat er praktisch in staat

Een MJOP is geen beleidsstuk maar een tabel. Wat er doorgaans in staat:

1. Een inventarisatie van alle gemeenschappelijke onderdelen — bouwkundig én installatietechnisch: dak, gevel, kozijnen, voegwerk, riolering, trappenhuis, verlichting, ventilatie.
2. De huidige staat van elk onderdeel, zoals vastgesteld bij de opname ter plaatse.
3. De verwachte levensduur en het geplande jaar van onderhoud of vervanging.
4. De geraamde kosten per onderdeel per jaar, zodat pieken zichtbaar worden voordat ze zich aandienen.
5. Een meerjarenonderhoudsbegroting met de benodigde jaarlijkse reservering — het getal waarmee de vergadering verder rekent.

Steeds vaker wordt een Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) opgesteld, waarin ook verduurzamingsmaatregelen worden meegenomen bij het planmatig onderhoud.

Bij verkoop vraagt de taxateur ernaar

Een MJOP is niet alleen een interne rekentool. Bij verkoop van een appartement hoort het tot de stukken die de taxateur nodig heeft, naast de splitsingsakte, de splitsingstekening, de jaarrekening, het KvK-uittreksel en de opstalpolis met herbouwwaarde. De taxateur beoordeelt twee dingen: is er een MJOP, en is het realistisch. Daarnaast wordt gekeken of er voldoende middelen in het reservefonds zitten en of de VvE verzekerd is.

Ontbreekt het pakket, dan wordt het taxatierapport niet gevalideerd door de geldverstrekker en krijgt de koper geen hypotheek. Dat geldt uitdrukkelijk ook als er geen MJOP is. Het VvE-bestuur is verplicht deze stukken aan de verkopende eigenaar te verstrekken — zie VvE-stukken bij verkoop.

Wat het kost en wat het oplevert

Een MJOP laat een VvE opstellen door een bouwkundig adviseur, die het gebouw opneemt en de tabel invult. Dat is een eenmalige uitgave en bij een klein gebouw is die goed zichtbaar in de begroting. Daar staat tegenover dat het plan vijf jaar meegaat voordat het moet worden geactualiseerd, en dat de kosten net als al het andere over de eigenaars worden omgeslagen naar ieders breukdeel.

De opbrengst zit vooral in wat er niet gebeurt. Zonder plan wordt groot onderhoud pas een onderwerp als het dak al lekt, en dan resteren er twee routes: een extra of eenmalige bijdrage heffen bij de leden, of een lening aangaan. Dat laatste mag sinds 2018 (art. 5:126 lid 4 BW), tenzij het splitsingsreglement het verbiedt, maar geldverstrekkers eisen vaak een gekwalificeerde meerderheid — onder MR 2017 een tweederdemeerderheid bij leningen boven € 5.000 — en een leningsbesluit kan door de kantonrechter worden vernietigd.

De tweede opbrengst is minder tastbaar en in de praktijk minstens zo veel waard. Met een MJOP is de jaarlijkse bijdrage geen onderhandeling meer over wat redelijk voelt, maar de uitkomst van een som die op tafel ligt. De vergadering praat dan over het plan, niet over elkaar. En het bedrag dat eruit komt, staat het jaar daarop terug in de jaarrekening.