Kennisbank · Onderhoud
Privé of gemeenschappelijk? Zo is het op te zoeken
Wie betaalt een reparatie staat in de splitsingsakte en het modelreglement dat daarbij is aangewezen. Het jaartal van dat reglement kan bij dezelfde leiding of hetzelfde balkon een andere uitkomst geven.
Waarom "privé" niet over eigendom gaat
Alle eigenaren samen zijn eigenaar van het hele complex. Een appartementsrecht is een aandeel daarin, met het exclusieve gebruiksrecht op één afgebakend deel: het appartement, soms met een berging of parkeerplaats (art. 5:106 BW). Dat maakt niemand alleen-eigenaar van de slaapkamer of de keukenmuur.
Privé en gemeenschappelijk zeggen daarom vooral iets over gebruik, beheer en kosten. Een dragende muur middenin een woonkamer kan daardoor gemeenschappelijk zijn: de plaats maakt het onderdeel niet privé. Modelreglement 2017 spreekt consequent over onderdelen waarvan de kosten "voor rekening van de gezamenlijke Eigenaars" komen.
Die volgorde verklaart ook waarom een eigen cv-ketel, een leiding in een eigen vloer of een ruit in een eigen gevelkozijn niet automatisch een zaak van de eigenaar is. Eerst komt de akte, daarna het daarin opgenomen of aangewezen reglement.
Welke vuistregels gelden er eerst?
Het uitgangspunt is eenvoudig: een onderdeel is gemeenschappelijk tenzij het reglement het bij een privégedeelte neerlegt. De opsommingen zijn bovendien niet uitputtend. MR 1973, 1983 en 1992 zeggen "worden ondermeer gerekend"; MR 2006 en 2017 schrijven "onder meer gerekend". Ontbreekt een onderdeel letterlijk, dan volgt daaruit dus niet dat het privé is.
Voor installaties komt er vanaf MR 1992 een dienstbaarheidstoets bij. Het reglement telt technische installaties op "voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken" (art. 9 lid 1 sub b MR 1992). Onder MR 1973 en 1983 bestaat die beperking niet.
MR 2006 maakt daar een algemene regel van: zaken die uitsluitend één privégedeelte dienen zijn geen gemeenschappelijke zaken, "voor zover niet anders in het reglement vermeld" (art. 17 lid 2 sub c). Die staartzin is geen bijzaak. Rook- en ventilatiekanalen staan in lid 1 met name genoemd en blijven daardoor bij de VvE, ook als ze maar één woning bedienen. MR 2017 werkt met twee kostenlijsten in de artikelen 11 en 12; benoemde gemeenschappelijke onderdelen blijven daar eveneens voorgaan op de algemene regel voor zelfstandige installaties.
De tabellen gelden alleen wanneer de eigen splitsingsakte het modelreglement ongewijzigd toepast. De akte gaat altijd vóór; zij kan onderdelen verplaatsen of een eigen kostenverdeling geven.
Welke bouwdelen noemt het reglement?
Het jaartal staat doorgaans in de splitsingsakte. Ontbreekt het dossier, dan staat in VvE-stukken bij verkoop hoe de akte, de tekening en het modelreglement zijn op te vragen. Het modelreglement voor kleine VvE's uit 2021 telt bouwkundige onderdelen niet zelf op: artikel 8 laat die indeling aan de akte en noemt alleen uitzonderingen voor leidingen en zelfstandige installaties.
Een ruit, kozijn of dakkapel raakt bovendien vaak de gevel of het architectonische beeld. Dan komt daar nog een besluit bij, zoals uitgelegd bij toestemming voor een airco of dakkapel.
| Bouwdeel | Regel | Vindplaats |
|---|---|---|
| Fundering, dragende muren, kolommen, geraamte, scheidingsvloeren en -wanden | Gemeenschappelijk, ook binnen of tussen privégedeelten | MR 1973 art. 2 sub a; MR 1983 art. 9 lid 1 sub a; MR 1992 art. 9 lid 1 sub a; MR 2006 art. 17 lid 1 sub a; MR 2017 art. 11 lid 1 sub a |
| Kozijnen, ramen, deuren en glas in de gevel of in een scheidingswand | Gemeenschappelijk. Glas staat vanaf MR 1983 letterlijk bij de raamkozijnen; MR 1973 noemt alleen "raamkozijnen, deuren" en laat glas aan de akte | MR 1973 art. 2 sub a; MR 1983 art. 9 lid 1 sub a; MR 1992 art. 9 lid 1 sub a; MR 2006 art. 17 lid 1 sub d; MR 2017 art. 11 lid 1 sub d |
| Inpandige kozijnen, ramen, deuren en glas | MR 2017 legt ze bij de eigenaar. De oudere modelreglementen noemen ze niet als categorie: algemene regels en akte blijven bepalend | MR 2017 art. 12 lid 2 sub c; overig: twijfelregel of akte |
| Dak, waterkerende lagen, dakbedekking en dakkapel | Gemeenschappelijk; MR 2006 en 2017 noemen de onderdelen uitvoeriger dan de oudere reglementen | MR 1973 art. 2 sub a; MR 1983 art. 9 lid 1 sub a; MR 1992 art. 9 lid 1 sub a; MR 2006 art. 17 lid 1 sub a; MR 2017 art. 11 lid 1 sub a |
| Balkonconstructie en afwerklaag van de balkonvloer | De constructie is gemeenschappelijk. De afwerklaag is onder MR 1973, 1983 en 1992 eigenaarsonderhoud; onder MR 2006 betaalt de VvE, "ook voor zover aanwezig binnen een privé gedeelte"; onder MR 2017 betaalt de VvE, tenzij eigenaar of rechtsvoorganger de laag zelf aanbracht | MR 1973 art. 2 sub a en art. 10 lid 1; MR 1983 art. 9 lid 1 sub a en art. 17 lid 1; MR 1992 art. 9 lid 1 sub a en art. 18 lid 1; MR 2006 art. 17 lid 1 sub a/c; MR 2017 art. 11 lid 1 sub a/c en art. 12 lid 2 sub b |
| Trappenhuis, hal, gang, entree, hellingbaan en lift | Gemeenschappelijk; de akte kan wel een andere kostenverdeling of stemverhouding voorschrijven | MR 1973 art. 2 sub a/b; MR 1983 art. 9 lid 1 sub a/b; MR 1992 art. 9 lid 1 sub a/b; MR 2006 art. 17 lid 1 sub b/f; MR 2017 art. 11 lid 1 sub b/f |
| Afwerking binnen de woning en niet-dragende binnenwanden | Afwerking is eigenaarsonderhoud in alle edities met een onderhoudsartikel. Niet-dragende wanden noemt MR 2017 uitdrukkelijk; bij oudere reglementen volgt hun status uit de algemene regels en de akte | MR 1973 art. 10 lid 1; MR 1983 art. 17 lid 1; MR 1992 art. 18 lid 1; MR 2006 art. 28 lid 1; MR 2017 art. 12 lid 2 sub a/b |
Ontbreekt een bouwdeel in de eigen editie, dan is de volgende stap dus niet \"privé\", maar teruglezen: staat het onder de algemene gemeenschap, onder een onderhoudsartikel, in een uitzondering in de akte, of maakt de twijfelregel de uitleg aan de orde? Die volgorde voorkomt de meest gemaakte fout: een woordelijke opsomming behandelen alsof de wereld ermee ophoudt.
Bouw en afwerking kunnen daarbij ook in één reparatie zitten. Een balkonvloer heeft een draagconstructie én een afwerklaag; een sanitairblok heeft een privéafvoer en een gemeenschappelijke leiding. Een goede opdracht omschrijft die delen apart, zodat de factuur niet op één label wordt geduwd.
Welke installaties en leidingen noemt het reglement?
Hier lopen de edities het verste uiteen. Dat maakt een tabel nuttig en gevaarlijk tegelijk: een regel uit MR 2017 zegt niets over een akte uit 1978. De regels hieronder zijn daarom per reglement teruggelezen in de KNB-teksten.
De kosten van gemeenschappelijke onderdelen komen uiteindelijk in de begroting en de VvE-bijdrage terug. Bij groter onderhoud hoort een onderbouwd plan, zoals beschreven in Een MJOP voor een kleine VvE; het fonds zelf is geregeld in het artikel over het verplichte reservefonds.
| Onderdeel | Regel | Vindplaats |
|---|---|---|
| Rook- en ventilatiekanalen | Gemeenschappelijk in MR 1973 t/m 2017, ook als ze één woning dienen. MR Kleine VvE's 2021 heeft geen opsomming: de akte wijst het onderdeel aan | MR 1973 art. 2 sub a; MR 1983 art. 9 lid 1 sub a; MR 1992 art. 9 lid 1 sub a; MR 2006 art. 17 lid 1 sub a; MR 2017 art. 11 lid 1 sub a/f; MR 2021 art. 8 lid 1 |
| Individuele rookgasafvoer van een eigen cv | MR 2017 noemt "rookgasafvoeren" letterlijk als gemeenschappelijk onderdeel. MR 2006 noemt "rook- en ventilatiekanalen". MR 1973, 1983 en 1992 noemen alleen "schoorstenen"; of een moderne afvoer daaronder valt, is een uitlegvraag van akte en feitelijke constructie. MR 2021 volgt weer de akte | MR 1973 art. 2 sub a; MR 1983 art. 9 lid 1 sub a; MR 1992 art. 9 lid 1 sub a; MR 2006 art. 17 lid 1 sub a; MR 2017 art. 11 lid 1 sub a; MR 2021 art. 8 lid 1 |
| Eigen cv-ketel, airco of warmtepomp | MR 1973 en 1983: technische installaties zijn gemeenschappelijk, ook als ze één woning dienen. MR 1992: buiten de opsomming wanneer uitsluitend dienend aan één privégedeelte. MR 2006, 2017 en MR Kleine VvE's 2021: zelfstandige verwarming en koeling van een privégedeelte zijn privaat | MR 1973 art. 2 sub b; MR 1983 art. 9 lid 1 sub b; MR 1992 art. 9 lid 1 sub b; MR 2006 art. 17 lid 2 sub b; MR 2017 art. 12 lid 2 sub h; MR 2021 art. 8 lid 2 sub b |
| Radiatoren en radiatorkranen | MR 1973 zondert ze in privégedeelten uit en noemt reparatie als eigenaarsonderhoud. MR 1983 en 1992 tellen ze bij centrale verwarming; MR 1992 alleen voor zover die installatie niet uitsluitend één woning dient. MR 2006 en 2017 tellen ze bij stads-, blok- of warmwatervoorziening, weer met de uitzondering voor zelfstandige installaties. MR 2021 volgt bij zelfstandige verwarming de eigenaar en bij gemeenschappelijke installaties de akte | MR 1973 art. 2 sub b en art. 10 lid 1; MR 1983 art. 9 lid 1 sub b en art. 17 lid 1; MR 1992 art. 9 lid 1 sub b; MR 2006 art. 17 lid 1 sub f en lid 2 sub b; MR 2017 art. 11 lid 1 sub f en art. 12 lid 2 sub h; MR 2021 art. 8 lid 1 en lid 2 sub b |
| Riolering en afvoer van hemelwater en afvalwater | MR 1973 en 1983: gemeenschappelijk zonder dienstbaarheidstoets. MR 1992, 2006 en MR 2021: privé wanneer de afvoer uitsluitend één privégedeelte dient. MR 2017: gemeenschappelijk behoudens de privégevallen in artikel 12 | MR 1973 art. 2 sub b; MR 1983 art. 9 lid 1 sub b; MR 1992 art. 9 lid 1 sub b; MR 2006 art. 17 lid 1 sub g en lid 2 sub a; MR 2017 art. 11 lid 1 sub g en art. 12 lid 2 sub f/g; MR 2021 art. 8 lid 2 sub a |
| Gas, water en elektra | MR 1973 en 1983: gemeenschappelijk zonder dienstbaarheidstoets. MR 1992: alleen gemeenschappelijk voor zover niet uitsluitend één privégedeelte dienend. Vanaf MR 2006 is de letterlijke grens de meterkast, niet een afsluiter of aftakking | MR 1973 art. 2 sub b; MR 1983 art. 9 lid 1 sub b; MR 1992 art. 9 lid 1 sub b; MR 2006 art. 17 lid 1 sub g en lid 2 sub a; MR 2017 art. 11 lid 1 sub g en art. 12 lid 2 sub g; MR 2021 art. 8 lid 2 sub a |
| Data, telefoon, audio en video | MR 1973 en 1983 noemen telefoonleidingen; data noemen ze niet. MR 1992 behandelt telefoon onder dezelfde dienstbaarheidstoets. MR 2006 regelt telefoon-, audio- en videosignalen tot de meterkast. MR 2017 noemt data uitdrukkelijk bij de gemeenschappelijke leidingen; de privégevallen in artikel 12 noemen data niet. MR 2021 noemt data niet bij de leidingen in lid 2 sub a, maar de algemene uitzondering voor zaken die uitsluitend één privégedeelte dienen kan wel gelden | MR 1973 art. 2 sub b; MR 1983 art. 9 lid 1 sub b; MR 1992 art. 9 lid 1 sub b; MR 2006 art. 17 lid 1 sub g en lid 2 sub a; MR 2017 art. 11 lid 1 sub g en art. 12 lid 2 sub g; MR 2021 art. 8 lid 2 sub a/c |
| In een vloer of wand meegestorte leiding | MR 1973 en 1983: gemeenschappelijk. MR 1992: de dienstbaarheidstoets bepaalt de uitkomst. MR 2006 en MR 2021: na de meterkast letterlijk privaat, ook al blijft de vloer of wand zelf gemeenschappelijk. MR 2017: privaat alleen wanneer bereikbaar zonder "schade van betekenis"; anders blijft de leiding bij de VvE | MR 1973 art. 2 sub a/b; MR 1983 art. 9 lid 1 sub a/b; MR 1992 art. 9 lid 1 sub b; MR 2006 art. 17 lid 1 sub a/g en lid 2 sub a; MR 2017 art. 11 lid 1 sub a/g en art. 12 lid 2 sub g; MR 2021 art. 8 lid 2 sub a |
Bij een leiding in een vloer of wand lopen eigendom en uitvoering bovendien door elkaar. Zelfs als de leiding privé is, blijft de vloer of wand waarin hij ligt een gemeenschappelijk onderdeel. MR 2006 en 2017 vragen daarom dat gemeenschappelijke onderdelen in een privégedeelte bereikbaar blijven en dat toegang wordt verleend wanneer het bestuur die nodig heeft; schade uit die toegang wordt vergoed (art. 28 lid 2/3 MR 2006; art. 30 lid 2/3 MR 2017).
Wat geldt als akte en tekening elkaar tegenspreken
Een splitsingstekening is bij wet aan de akte gehecht en geeft de begrenzing van de privégedeelten weer (art. 5:109 BW). Op de tekening staat dus waar een privégedeelte ophoudt, niet of een leiding, kozijn of afwerklaag gemeenschappelijk is. Dat laatste staat in de tekst van de akte en het reglement.
Bij tegenstrijdigheid wint de tekening niet automatisch van de tekst. De Hoge Raad bepaalde op 1 november 2013 dat de rechter de ingeschreven splitsingsstukken objectief uitlegt en daarbij in beginsel alleen meeweegt wat voor derden uit die stukken kenbaar is (ECLI:NL:HR:2013:1078). Op 14 februari 2014 bevestigde de Hoge Raad dat feitelijke kenmerken van het gebouw mogen meetellen wanneer de akte zelf naar zulke kenmerken verwijst (ECLI:NL:HR:2014:337).
MR 2017 heeft die lijn overgenomen. Artikel 22 zegt dat niet "op voorhand" mag worden aangenomen dat de tekst dan wel de splitsingstekening de bedoeling juist weergeeft, en noemt de feitelijke situatie als een van de uitlegfactoren.
Wat de vergadering nog kan beslissen
MR 1973, 1983, 1992 en 2006 kennen een twijfelregel: de vergadering beslist of een gedeelte of zaak gemeenschappelijk is (respectievelijk art. 3, 10, 10 en 18). Daar valt weinig mee te "beslissen" wanneer de akte met gewone uitlegregels een antwoord geeft. Een besluit dat feitelijk de akte uitlegt, herschrijft die akte en is nietig (art. 5:129 jo. 2:14 BW).
Wat wel kan, is de uitvoering regelen: werk laten opnemen, een volgorde vaststellen, een aannemer kiezen, afspreken wie voorschiet en bepalen hoe een terugkerend probleem wordt aangepakt. Kosten en lasten mogen alleen anders worden verdeeld als het reglement of de wet daar ruimte geeft. Een besluit dat zonder grondslag het exclusieve gebruiksrecht verlegt of afneemt, houdt evenmin stand.
Blijft het geschil bestaan, dan is de kantonrechter de aangewezen weg. Voor die stap is meer nodig dan een vermoeden: de akte, de tekening, het reglement en foto's van het bouwdeel vormen het dossier. Meer over de rol van bestuur en vergadering staat bij de aansprakelijkheid van een VvE-bestuurder.
Controleerbaar
Bronnen en controle
De hoofdregels en actuele procesinformatie op deze pagina zijn getoetst aan de onderstaande bronnen. De eigen splitsingsakte en het daarin aangewezen reglement blijven altijd leidend.
- Burgerlijk Wetboek Boek 5, waaronder de artikelen 5:106, 5:109, 5:117 en 5:129
- Burgerlijk Wetboek Boek 2, waaronder artikel 2:14 over nietige besluiten
- Hoge Raad 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 — akte en splitsingstekening
- Hoge Raad 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337 — feitelijke kenmerken bij de uitleg
- Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie: Modelreglement 2006
- Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie: Modelreglement Kleine VvE’s 2021
Bronlinks gecontroleerd op 21 september 2026. Lees ook hoe Breukdeel bronnen selecteert en artikelen actualiseert.
1/4 · 3/8 · 47/250
Weet wat er verder nog openstaat
Een discussie over een bouwdeel is vaak het moment waarop blijkt dat de VvE-stukken niet compleet zijn. De gratis Breukdeel-check laat in elf vragen zien waar een VvE staat — inschrijving, verzekering, bankrekening, reservering, jaarstukken — zonder account en zonder verkooppraatje; het rapport komt per e-mail.
Doe de gratis Breukdeel-check