Kennisbank · Verkoop

Krijg ik mijn aandeel in het reservefonds terug bij verkoop?

Jarenlang meebetalen aan het reservefonds en dan verhuizen: veel verkopers gaan ervan uit dat hun aandeel bij de overdracht wordt uitgekeerd. Dat gebeurt niet, maar het wordt op een andere manier gecompenseerd.

Het korte antwoord: nee

Het reservefonds is eigendom van de VvE, niet van de individuele eigenaar. Een verkoper kan zijn aandeel er daarom niet uit opnemen; het gaat als onderdeel van het lidmaatschap van de VvE over op de nieuwe eigenaar. Of, zoals het zich in de praktijk het makkelijkst laat uitleggen: het geld zit in de VvE en komt er niet uit — het wordt als het ware meeverkocht.

Dat volgt uit de constructie. Wie een appartement koopt, koopt een appartementsrecht: een aandeel in het gebouw plus het lidmaatschap van de vereniging. Het vermogen van die vereniging hoort bij het gebouw en blijft daar. Verkopen is dus niet uittreden met een saldo, maar de plek in de vereniging doorgeven.

Het geld verdwijnt niet, het verandert van vorm

Een goed gevuld reservefonds is geen weggegooid spaargeld, maar een eigenschap van het appartement dat te koop staat. De taxateur beoordeelt of er een realistisch meerjarenonderhoudsplan ligt en of er voldoende middelen in het reservefonds zitten. Een koper en diens hypotheekadviseur kijken naar hetzelfde: staat er niets, dan komt de eerstvolgende grote uitgave uit de eigen portemonnee.

Andersom net zo hard: ontbreken de stukken — splitsingsakte, jaarrekening, MJOP, KvK-uittreksel, opstalpolis — dan wordt het taxatierapport niet gevalideerd en krijgt de koper geen hypotheek. Wat er is gespaard komt dus niet als bedrag terug, maar wel als verkoopbaarheid. Zie ook VvE-stukken bij verkoop en de bank weigert de hypotheek om de VvE.

Wat er bij de overdracht wél verrekend wordt

Bij de notaris gaat het niet over gespaard vermogen, maar over openstaande bedragen.

1. Achterstallige bijdragen. Staat er nog iets open bij de VvE, dan verrekent de notaris dat doorgaans uit de verkoopopbrengst. Verplicht is dat niet, maar het wordt op grond van de zorgplicht wel verwacht. Bij discussie over de hoogte kan het bedrag in depot blijven.
2. De lopende voorschotbijdrage. De maandelijkse VvE-bijdrage — vaak servicekosten genoemd — is een voorschot. Pas na afloop van het boekjaar rekent de VvE af op de werkelijke kosten: een naheffing of een teruggave. Die afrekening komt later dan de overdracht; bij een verkoop halverwege het boekjaar is het verstandig daarover in de koopovereenkomst iets af te spreken.
3. De aansprakelijkheid van de koper. Op grond van art. 5:122 lid 3 BW is de nieuwe eigenaar hoofdelijk aansprakelijk voor achterstallige bijdragen van de vorige eigenaar over het lopende en het voorgaande boekjaar. Het splitsingsreglement kan daarvan afwijken. Verder dan het bedrag uit de bestuursverklaring gaat die aansprakelijkheid nooit.

De opgave van het bestuur aan de notaris

Bij de leveringsakte hoort een verklaring van het bestuur van de VvE (art. 5:122 lid 5 en 6 BW). Daarin staat de omvang van het reservefonds en wat de verkoper op het moment van overdracht nog aan de VvE verschuldigd is. In een kleine VvE zonder beheerder geeft het bestuur die opgave zelf af — het moment waarop de administratie zich bewijst.

De opgave snijdt twee kanten op:

• Een achterstand die niet of te laag wordt opgegeven, kan de VvE niet meer op de koper verhalen — dan blijft zij er zelf mee zitten.
• Is het opgegeven bedrag te hoog, dan wordt het teveel verrekend.
• Blijft een verklaring na een redelijke termijn uit, dan kan de overdracht gewoon doorgaan en is de koper nergens voor aansprakelijk.

Mutatiekosten: vooral iets van externe beheerders

Sommige VvE's rekenen bij een overdracht mutatiekosten voor het administratieve werk: de opgave aan de notaris, het verstrekken van stukken aan de koper en het verwerken van de nieuwe eigenaar. In de praktijk zijn dat vooral VvE's met een externe beheerder, die deze kosten via de VvE doorberekent — meestal tussen € 50 en € 140, op basis van de beheerovereenkomst.

Bij een kleine VvE in zelfbeheer spelen mutatiekosten zelden een rol. Breukdeel rekent ze niet: een goede administratie zorgt er juist voor dat de notaris eenvoudig, goed en volledig geïnformeerd kan worden.