Kennisbank · Belasting

Het reservefonds staat bij de VvE. Voor box 3 telt het toch mee.

Het geld staat op de rekening van de vereniging en is niet opvraagbaar. Toch hoort het aandeel van iedere eigenaar in het vermogen van de VvE in de aangifte inkomstenbelasting. Wat er opgegeven moet worden, en hoe dat bedrag tot stand komt.

Waarom het aandeel meetelt

Het reservefonds is gemeenschappelijk eigendom van alle eigenaars samen. Wie een appartementsrecht heeft, is daarmee lid van de VvE, en dat lidmaatschap geeft aanspraak op een deel van het eigen vermogen van de vereniging. De Hoge Raad heeft bevestigd dat dat lidmaatschap een vermogensrecht is in de zin van art. 5.3 lid 2 sub f Wet IB 2001 (HR 23 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:952). De aanspraak op het voor toekomstig onderhoud gereserveerde vermogen telt daardoor als bezitting mee in de rendementsgrondslag van box 3.

Dat voelt tegenstrijdig, want er valt niets op te nemen. Een verkoper kan zijn aandeel in het reservefonds niet meenemen: het gaat als onderdeel van het lidmaatschap over op de koper — het wordt als het ware meeverkocht. Voor de aangifte verandert dat niets. Zolang iemand eigenaar is, hoort het aandeel erbij.

Zo komt het bedrag tot stand

1. Bepaal het vermogen van de VvE. Balanstotaal min alle schulden, per waardepeildatum 1 januari. Dat is dezelfde stand als op 31 december van het voorgaande boekjaar.
2. Reken het aandeel uit. Vermenigvuldig het vermogen van de VvE met het breukdeel uit de splitsingsakte. Kent een reserve een eigen verdeelsleutel, dan geldt die voor dat deel — de akte gaat voor.
3. Vraag het bedrag op. Het bestuur, de penningmeester of de beheerder haalt het uit de administratie. Eén opgave voor alle eigenaars tegelijk scheelt zes keer hetzelfde rekenwerk in een VvE van zes.
4. Neem het op in de aangifte. Bij het onderdeel "Bank- en spaarrekeningen" in box 3.

Waar de VvE het bedrag vandaan haalt

De basis is de balans van de VvE per 31 december: bezittingen min schulden. Een VvE die haar jaarstukken op orde heeft, leest die stand zo af en kan er één saldo-opgave per eigenaar van maken. Voor het bestuur is dat een kwestie van doorrekenen met de breukdelen; voor de eigenaars scheelt het gissen in het voorjaar.

De peildatum ligt vast op 1 januari, ook als de jaarvergadering waarin de jaarrekening wordt vastgesteld pas later in het jaar valt. Ontbreekt een sluitende balans, dan kan geen enkele eigenaar zijn aandeel onderbouwen. Dat is meestal het bredere signaal: een reservefonds dat alleen op papier bestaat levert ook bij bank, notaris en koper vragen op.

Als de VvE een lening heeft

Heeft de VvE geld geleend, bijvoorbeeld voor onderhoud of verduurzaming, dan telt die schuld al mee in de eerste rekenstap: het vermogen van de VvE is het balanstotaal min alle schulden, en de lening is daar een van. Het aandeel in de lening daarna nog eens apart aftrekken zou dubbel tellen. De rente over een VvE-lening voor onderhoud of verduurzaming kan in bepaalde gevallen aftrekbaar zijn als eigenwoningschuld. Of dat in een concreet geval opgaat, hangt af van de lening en de eigen situatie — de voorwaarden staan bij de Belastingdienst, en bij twijfel beslist een fiscaal adviseur dat sneller dan de vergadering.