Kennisbank · Belasting

Is de VvE-bijdrage aftrekbaar?

Nee, de VvE-bijdrage zelf is voor een eigenaar-bewoner niet aftrekbaar. Alleen het aandeel in de rente op een VvE-lening kan onder strikte voorwaarden als eigenwoningrente tellen; het aandeel in het vermogen van de VvE is een bezitting in box 3.

De bijdrage zelf hoort nergens als aftrekpost

De Wet inkomstenbelasting 2001 kent een gesloten lijst van aftrekbare kosten van een eigen woning. Daartoe behoren rente en financieringskosten van een eigenwoningschuld en periodieke betalingen voor bepaalde rechten als erfpacht. Onderhoud, verzekering, schoonmaak en de reservering voor groot onderhoud staan niet op die lijst. De maandelijkse bijdrage is daarmee een gewone woonlast, geen aftrekpost in box 1.

Een persoonlijke lening om een bijdrage of een achterstand te betalen verandert dat niet. Zo’n lening is niet aangegaan voor de verwerving of verbetering van de eigen woning in de zin van de wet en kwalificeert daarom niet als eigenwoningschuld. Voor de aangifte betekent dit: het bedrag van de bijdrage komt nergens als aftrekpost in aanmerking. Wat de bijdrage wél is en hoe het bedrag tot stand komt, staat in de uitleg van de VvE-bijdrage.

Heeft de VvE geen lening, dan is er ook geen renteaandeel om in box 1 te zetten. De jaarstukken dienen dan vooral voor het aandeel in het VvE-vermogen in box 3. De reservering in de maandbijdrage wordt bovendien niet later alsnog aftrekbaar: wat niet uitgegeven is, versterkt het vermogen van de vereniging.

De verwarring online ontstaat doordat drie zaken door elkaar lopen: de bijdrage zelf, de rente op een lening van de VvE, en het aandeel van een eigenaar in het vermogen van de vereniging. Elk heeft een eigen box en een eigen regel.

Rente op een VvE-lening kan onder voorwaarden aftrekbaar zijn

Heeft de VvE geld geleend voor onderhoud of verduurzaming, dan kan het aandeel van een eigenaar in de rente aftrekbaar zijn als eigenwoningrente. “Kan” is hier geen slag om de arm. Het appartement moet het hoofdverblijf zijn, het geleende geld moet aantoonbaar aan verbetering of onderhoud van die woning zijn besteed, de eigenaar moet persoonlijk (mede) voor de schuld aansprakelijk zijn, en de lening moet voldoen aan de eisen voor een eigenwoningschuld.

Die laatste eis zit vaak in de aflossingsvorm. Een aflossingsvrije VvE-lening kwalificeert niet; de lening moet ten minste annuïtair worden afgelost binnen de termijn die de Wet inkomstenbelasting daarvoor stelt. Voor leningen die na de invoering van die regel zijn aangegaan, is de hoofdtermijn dertig jaar. Wie eerder al een eigenwoningschuld had, heeft daardoor soms minder resttijd voor een latere lening. Een renteloze lening levert bovendien geen renteaftrek op.

Daarna volgt een vaste volgorde. De VvE moet de rente aan de geldverstrekker hebben betaald, de eigenaar moet het eigen aandeel aan de VvE hebben voldaan, en het geleende geld moet daadwerkelijk aan het onderhoud of de verbetering zijn besteed. Staat het geld nog op de bankrekening van de VvE, dan is er nog geen schuld die als eigenwoningschuld telt. De aftrek werkt bovendien per eigenaar: het eigen aandeel in de rente komt in aanmerking, niet het bedrag van de hele VvE-lening.

De aflossingsvorm is op te vragen bij het bestuur of de beheerder en blijkt uit de leningsovereenkomst of het aflossingsschema. De jaarrekening laat zien of er een lening op de balans staat, maar niet altijd welke vorm de aflossing heeft; voor de aangifte zijn beide stukken nodig.

De jaaropgave van de VvE onderbouwt het eigen aandeel

Een betaalbewijs van de maandbijdrage is voor deze aftrek niet genoeg. De Belastingdienst kan om een samenhangend verhaal vragen: welk deel van de bijdrage was rente, hoe is dat aandeel over de eigenaren verdeeld, is de rente door de VvE aan de geldverstrekker betaald, en is het geleende geld ook werkelijk aan werkzaamheden besteed. Daarom hoort bij een VvE met een lening een opgave met ten minste die vier onderdelen.

Het beste moment om die opgave te regelen is niet het invullen van de aangifte, maar de vaststelling van de jaarrekening. Dan liggen de betaalspecificaties, de facturen en het rentebedrag nog bij elkaar. Een klein bestuur hoeft daar geen fiscaal formulier voor te gebruiken; een overzicht met verwijzingen naar de jaarrekening en de leningsovereenkomst is beter dan een los bedrag zonder onderbouwing.

Let daarbij op de datums. Betalingen aan de VvE, betalingen van de VvE aan de bank en betalingen aan aannemers hoeven niet in hetzelfde belastingjaar te vallen. De volgorde bepaalt in welk jaar een aandeel in de rente kan meetellen, niet het moment waarop de jaarvergadering plaatsvindt.

De verdeling over de eigenaren volgt bovendien niet automatisch uit het aantal appartementen. Net als bij andere kosten kan het aandeel uit de verdeelsleutel in de splitsingsakte komen of uit een afwijkende regeling voor de kosten van de gefinancierde werkzaamheid. De opgave mag dus laten zien welke sleutel is gebruikt; de uitleg van de VvE-bijdrage en de verdeelsleutel beschrijft dat mechanisme.

Verhuur verandert de vraag, maar niet naar een gemakkelijke aftrek

Is het appartement volledig verhuurd, dan is het geen eigen woning en valt rente op de VvE-lening niet onder de eigenwoningregeling. Dat is een ander uitgangspunt dan bij een eigenaar-bewoner. De bijdrage zelf blijft ook dan geen vrijwillig aftrekbare kostenpost: de vraag verschuift naar de box waarin de verhuur wordt belast.

Wordt de woning als belegging in box 3 belast, dan werkt box 3 niet met aftrek van de werkelijke VvE-kosten. Het bezit en de schuld tellen wel in de vermogensopgave mee. Draait de verhuur als een onderneming of staat het pand in een andere box, dan gelden regels van die box. In die situaties zegt een pagina over eigenwoningrente weinig; de fiscale behandeling volgt uit de gehele opzet van de verhuur.

Bij deels eigen gebruik en deels verhuur komt bovendien een verdeling in beeld. Het aandeel van de VvE-lening dat bij het eigen woongedeelte hoort, kan dan nog op de eigenwoningregeling aansluiten, mits de overige voorwaarden zijn gehaald. De rest volgt de verhuurde delen. Zo’n splitsing hoort niet thuis in een algemene checklist, maar in de onderbouwing van de eigen aangifte.

VvE-vermogen is een bezitting en geen aftrekpost

Het lidmaatschap van de VvE omvat een aanspraak op het eigen vermogen van de vereniging, meestal grotendeels het reservefonds. Dat aandeel is geen kostenpost maar een bezitting in box 3. De VvE-lening hoort als schuld in diezelfde opgave thuis; twee keer aftrekken mag niet. Hoe het saldo per eigenaar wordt berekend en waar het in de aangifte hoort, staat in het artikel over het VvE-vermogen in box 3.

Zo valt de aangifte uit elkaar